Urbanisme : Les clés d’une densification réfléchie

L’image idyllique du chalet individuel isolé au milieu d’une vaste nature vierge avec une vue imprenable reste présente chez les Savoyards et ceux qui souhaitent venir vivre dans les deux Savoie. Depuis les années 1970, le territoire a connu, comme le reste de la France, le phénomène de périurbanisation avec des formes urbaines consommatrices d’espace.

Urbanisme densification

Les ménages affichent une nette préférence pour l’habitat individuel, qu’ils recherchent de plus en plus loin de leur lieu de travail. En 2017 en Savoie et en Haute-Savoie, 38 % et 40 % du parc de logements étaient des maisons. 60,7 % en Savoie et 57 % en Haute-Savoie des résidences principales ont plus de 4 pièces. Il faut noter cependant une très grande différence de densité entre les deux départements liés à leur géographie.
La densité moyenne en Haute-Savoie (184 hab/km²) est supérieure à celle de la région (114 hab/km²) et celle de la Savoie est inférieure (71,5 hab/km²).
La densité en Haute-Savoie a plus que doublé depuis les années 1970. Le desserrement des villes amplifie le mitage historique du territoire notamment en montagne par l’éparpillement diffus d’habitats sur un territoire rural. Cet étalement urbain peut s’expliquer par différents facteurs : le coût du foncier, la sous-exploitation du bâti existant, le développement des résidences secondaires occupées par intermittence.

Face à cette consommation du foncier agricole et naturel, le législateur a, depuis les années 2000, avec la loi ALUR, renforcé les obligations des documents d’urbanisme : PLU, PLUi, SCOT, vis-à-vis de la consommation d’espace. Selon l’article L.123-1-2 du Code de l’Urbanisme, « une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l’approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d’urbanisme » doit être réalisée dans le rapport de présentation. « Il analyse la capacité de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers ». Chaque élu qui aura fait un PLU aura entendu parler d’enveloppe urbaine, de dents creuses, de gisement foncier, de dureté foncière… Un charabia que les élus doivent intégrer pour pouvoir ensuite justifier « les objectifs compris dans le projet d’aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l’espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques. » Par ailleurs, le PADD « fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain » (L.123-1-3). Ces mêmes objectifs permettront de définir les extensions de l’urbanisation. La clé d’entrée du projet politique devient comptable et peut nuire à la qualité du projet territorial.

Le besoin de densification nous oblige à nous interroger sur la logique à mettre en place. La ville « durable » se veut compacte. Les communes sont donc amenées à se densifier par la réhabilitation de bâtis anciens par de la division ou de la surélévation, par la construction dans les dents creuses ou par de la démolition-reconstruction. Les dispositions offertes par le règlement des documents d’urbanisme dans les zones considérées « à densifier » peuvent libérer les droits à construire pour densifier le tissu en adaptant les règles d’implantation des constructions, en libérant les hauteurs, en imposant des formes d’habitat, une densité minimum ou moyenne ou un ordre de grandeur de constructions à réaliser sur le secteur concerné dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation. Les nouvelles règles peuvent amener des constructions de collectif de plus grande hauteur que l’existant ou en limite de propriété dans des secteurs qui ne sont pas adaptés. Une densification mal maîtrisée a des conséquences dans l’urbain comme l’absence d’intégration des projets dans certains tissus pavillonnaires notamment (capacité des réseaux, traitement des déchets, dimensionnement des voiries, gestion des stationnements, …) Il est important de trouver les justes règles pour limiter la consommation d’espace naturel et agricole tout en maintenant la nature dans l’urbain. Il s’agit de densifier de façon raisonnée.

La question est de savoir comment définir la densité acceptable?